Actualités du prêt immobilier

Pour continuer la démarche explicative sur les différentes modalités de prestations de « l’assurance emprunteur », il est indispensable de détailler une garantie essentielle à souscrire lors de la conclusion d’une offre de prêt, la garantie IPT : Invalidité permanente totale supérieure ou égale à 66%.

L’invalidité permanente totale est retenue lorsque l’assuré est reconnu invalide >= à 66% suite à une maladie ou un accident. Peu importe que l’handicap survienne lors de l’exercice de la profession ou lors de la vie courante de l’assuré. Il faut de plus que l’assuré soit dans l’incapacité définitive d’exercer une profession ou une activité de direction pouvant lui procurer un revenu, gain ou un profit quelconque.

La définition du calcul du taux d’invalidité.

• *     Invalidité fonctionnelle :

L’invalidité fonctionnelle est établie suivant un barème commun établi par le concours médical.
En effet, le calcul de ce taux n’est pas en fonction de la survenance d’une incapacité au travail de l’assuré. C’est bien un taux commun variable uniquement en fonction de l’handicap sans référence à la profession exercée. Par exemple, que l’on soit pianiste ou informaticien, la perte d’un doigt (hors pouce) établi un taux compris entre 5 et 8% pour tous les assurés.

• *     Invalidité professionnelle :

Le taux d’invalidité professionnelle est établi en fonction de votre aptitude nouvelle à exercer votre profession. Dans un nombre de contrats conséquent, il est stipulé dans la notice « toutes professions » et non pas « sa profession ». Notion importante puisqu’elle touche directement la prestation fournie à l’assuré. Il faut donc vérifier que le contrat indique bien « sa profession ».
On ne peut hélas, donner un exemple précis de taux d’invalidité professionnelle puisqu’il reste à l’appréciation du médecin conseil délégué par la compagnie d’assurance.

Le taux global d’invalidité permanente et totale est un croisement des deux taux fournis, le taux fonctionnel et le taux professionnel.

Si le résultat de ce calcul est > à 65%, l’assuré est reconnu en invalidité permanente et totale. Il sera donc indemnisé par la compagnie d’assurance suivant les précisions notifiées dans les conditions générales du contrat d’assurance.

Les différentes prestations.

• *     L’IPT en rente

Il peut être stipulé dans la notice d’assurance que la prestation dans le cadre de l’IPT est le paiement des échéances du prêt immobilier. Cela signifie que, dans ce cadre, l’assuré n’aura plus à régler ses mensualités d’emprunt. Toutefois, cette prestation peut être remise en cause dés lors que, suite à une visite médicale, le médecin conseil agréé par la compagnie d’assurance abaisse ce taux en dessous de 66%. Dans cette situation l’assuré reprendra instantanément le paiement de ses mensualités. En effet, il ne sera plus considéré comme ayant un taux > à 65% et ne rentrera plus de ce fait dans les modalités du versement de la prestation.
En cas de revente du bien suite à l’handicap, ce sera à l’assuré de solder les encours du prêt puisqu’il ne sera pas réglé définitivement par la compagnie d’assurance. Cette situation peut être dommageable pour racheter éventuellement un bien immobilier mieux adapté à l’handicap dont est victime l’assuré. L’assuré se verrait peut être contraint de redevenir locataire à vie.

• *     L’IPT en solde

Dans cette situation d’handicap, la compagnie d’assurance solde définitivement le prêt immobilier.
L’assuré n’aurait donc plus aucune échéance à régler et disposerait de l’entièreté de son capital reçu suite à la vente de son bien immobilier pour réinvestir dans un logement adapté à son handicap.
La prestation est donc définitive.

* Bien entendu, les prestations sont reversées par les compagnies d'assurance en fonction des quotités choisies par les emprunteurs lors de la souscription du prêt immobilier.

* Les indemnités seront reversées directement au prêteur qui reste bénéficiaire acceptant.

                                                                                                                                       En bref

Il est impératif que votre courtier en assurance est en permanence la qualité du devoir de conseil en ligne directrice de son travail. En effet, votre conseillé en assurance de prêt est directement responsable des contrats qu'il peut vous proposer et mettre, sous vos ordres, en place. Il est évident que seule une rencontre gratuite et sans engagement lui permettra de remplir sa mission. N'hésitez pas a faire appel à ses services, ne serait ce que pour pouvoir vérifier la qualité du contrat que peut vous proposer votre banque. N'oubliez pas qu'il en va de la bonne gestion de votre famille et qu'il peut s'avérer utile d'y consacrer un peu de son temps et ainsi, connaitre la qualité de votre assurance actuelle qui couvre votre prêt immobilier en cas de souçis de santé.

Lors de la souscription d'un prêt immobilier, la première garantie obligatoire à souscrire est l'assurance qui vous protège en cas de DC ou de perte totale et irréversible d'autonomie.

En cas de DÉCÈS, tous les contrats "banque et assurance" prévoient le solde du capital restant dû à hauteur de la quotité souscrite par les emprunteurs.

En effet, le minimum exigé par les banques en couverture de prêt est égale à 100% du montant emprunté. Les emprunteurs ont le choix de répartir ce pourcentage en fonction de leur situation personnelle ou de leur situation professionnelle. Pour un couple dont les revenus sont obtenus majoritairement par un des deux emprunteurs, mieux vaut assurer un peu plus l'emprunteur dont les revenus sont plus importants ou l'assurer à hauteur de 100%.

Exemple de calcul de répartition en quotité d'assurance de prêt immobilier.

Pour un couple dont la répartition des revenus mensuels est 4 000€ pour l'emprunteur 1 et 1 500€ pour l'emprunteur 2, il ne serait pas logique de réaliser une répartition de quotité 50% - 50%. En effet, si la somme des revenus du ménage est de 5 500€, ce revenu familial est généré à hauteur de 73% par l'emprunteur 1 et 27% pour l’emprunteur 2. Il faudrait donc envisager une répartition qui prend en compte ce différentiel. Dans l’exemple ci-dessus, il faudrait retenir 70% de couverture sur l'emprunteur 1 et 30% sur l'emprunteur 2.

De cette manière, En cas de soucis de santé pour l’emprunteur 1, 70% du capital restant du serait soldé par la compagnie d’assurance. Il ne resterait plus que 30% de l’échéance de prêt à régler par l’emprunteur 2, ce qui est plus harmonieux par rapport aux revenus de cet emprunteur.

Une couverture de prêt immobilier 100% et 100%, est plus appropriée. Le prêt serait soldé entièrement et définitivement en cas de DC d’un des deux emprunteurs. Le conjoint survivant n’aurait plus d’échéance à régler et pourrait plus aisément faire face aux obligations familiales telles que les études des enfants, l’entretien de l’habitation, ou des dépenses incompressibles.

La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), intervient lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure d’accomplir les tâches fondamentales à l’humain, à savoir, se laver, se vêtir, se nourrir et se déplacer.

Les modalités de choix et de prestations sont identiques à celles du DC. Dans tous les contrats d’assurance, le capital restant du sera obligatoirement soldé par la compagnie d’assurance en fonction des quotités souscrites, dans le cadre de cette pathologie. Il ne resterait plus aucune échéance à régler par le conjoint survivant si le défunt était assuré à 100%, ou la mensualité serait réduite à hauteur de la quotité souscrite par le décédé.

Au-delà de ces informations, les assurances de prêts immobiliers font partie intégrante d’une bonne gestion familiale et patrimoniale d'un ménage. Savoir qu’en cas de DC ou de PTIA d’un des deux conjoints, l’entièreté  des encours restant dus à la banque serait soldée est primordiale en termes de prévoyance familiale.  En effet, il n’est pas indispensable d’ajouter des problèmes financiers à la peine occasionnée par la disparition d’un être proche.

Bien entendu, s’assurer 100 et 100 est plus onéreux que de s’assurer 50 et 50. Toutefois, il existe bien des techniques permettant de réduire voir de supprimer ce surcoût et d’atteindre cet objectif de qualité rassurante. Un professionnel de l’assurance emprunteur vous sera bénéfique pour évaluer et réaliser avec vous toutes les démarches indispensables à votre connaissance et à la mise en place de vos assurances de prêt immobiliers. N’hésitez pas à le contacter pour un entretien sérieux et constructif  pour ce qui reste et restera une étape primordiale dans la gestion de votre prêt immobilier.

Lors de la mise en place d'un prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance de prêt pour vous couvrir en cas de problèmes de santé. Notion très importante puisque ces différentes garanties peuvent vous permettre, le cas échéant, de conserver la propriété de votre maison en cas de maladie ou d'accident.

Partant de ce fait, il n'est pas difficile de comprendre l'importance  primordiale de la qualité des prestations de l'assurance de prêt immobilier puisqu'elle fait partie intégrante de la gestion patrimoniale de votre famille.

Nous allons détailler au fur et à mesure les différentes garanties qui peuvent être soit obligatoires, soit souscrites à titre optionnelles.

Les différentes garanties pouvant être souscrites :

DC

PTIA (Perte totale et irréversible d'autonomie).

IPT Invalidité permanente totale > ou = 66%

IPP Invalidité permanente partielle > ou = 33%

ITT Interruption temporaire de travail

PE Perte emploi

Nous détaillerons tout au long de ce mois de mai 2021, les différentes garanties et les modalités possibles de prestations.

Notre seule vocation étant de vous permettre de bien appréhender le rapport qualité prix des différents contrats. N'oubliez pas que ce n'est pas au moment d'un sinistre qu'il faut se demander  "comment est on assurés ? "

Dans le cadre de la substitution d'assurance de prêt immobilier, plusieurs lois peuvent être mises en œuvre.

Loi Lagarde

La loi Lagarde précise que les prêts immobiliers et les assurances de prêt immobilier sont deux produits distincts et peuvent être souscrits de manière séparée. Cette loi s'applique lors de l'édition de l'offre de prêt. Le banquier ne peut s'y opposer dans la mesure où le contrat en délégation présente un niveau de garantie équivalent au niveau des garanties proposées par la banque.

Loi Hamon

L'emprunteur peut changer l'assurance de son prêt immobilier à tout moment et sans préavis pendant la première année de la mise en place de son crédit immobilier. Le banquier ne peut refuser le contrat en délégation si celui ci présente des qualités de garanties emprunteurs équivalentes à celles proposées par la banque.

Loi Bourquin

L'emprunteur peut choisir et changer les assurances de son prêt bancaire à tout moment pendant toute la durée du prêt.

Sans devoir respecter un préavis de deux mois pendant la première année (Hamon) et en respectant un préavis de deux mois par rapport à la date anniversaire du prêt au delà de la première année. La date anniversaire est la date d'acceptation de l'offre de prêt immobilier. Cette date correspond en règle générale à la date d'édition de l'offre plus 11 jours.

Ces différentes lois ont pour vocation de libérer le choix et la responsabilité des emprunteurs. En effet, elles facilitent le changement d'assurance de prêt et permettent aux emprunteurs de choisir la qualité de leurs assurances en fonction de leurs situations personnelles pour couvrir leur prêt immobilier.

Au delà même de la qualité des assurances, il s'avère que le gain potentiel est relativement important. Il s'échelonne entre 5 000€ et 15 000€ suivant la situation personnelle et professionnelle de l'emprunteur.

Devant la complexité des contrats, il est judicieux de faire appel à un professionnel qui non seulement vous expliquera les subtilités des différents contrats d’assurance, mais se dévouera à réaliser l’ensemble des actes administratifs afin de mener ce changement d’assurance à son terme final.

Cette Pandémie du Covid 19 n’épargne pas le marché de l’immobilier.

Sans grande surprise, les banques ont appliqué une évolution des taux à la hausse. Nous pouvons constater une hausse allant de 0.15% à 0.70%, cela varie selon les agences bancaires et les dossiers.

Malgré cette hausse, le financement immobilier reste bon marché étant donné les taux historiquement bas, précédemment enregistrés.

Les conditions d’octrois, quant à elles, ne sont pas revues :

•  limite des 33% d’endettement
•  taux d’usure restraint
• importance du reste à vivre
• durée de prêt qui ne peut dépasser 25ans
• disparition des prêts sans apport

=>  le nombre de prêts ayant chutés avant même cette crise sanitaire.

Concernant les acquisitions, de nombreux notaires s’organisent pour des signatures dématérialisées en limitant tout contact.

Les agents immobiliers, notaires et courtiers s’organisent en télétravail afin d’assurer le meilleur suivit pour leurs clients. Nous avons adapté notre travail et des solutions se mettent en place de manière relativement fluide.  Les projets d’acquisition en cours se verront donc réalisés.

Chaque acteur s’adapte également par rapport aux délais des conditions suspensives, qui sont actuellement de 90jours pour se caller au traitement bancaire plus long. Les banques suite à une baisse de personnel et une nouvelle organisation peuvant être moins réactives.

Pour ceux qui projettent d’acheter mais qui sont bloqués dans leurs démarches de recherches, c’est le moment opportun pour peaufiner leur projet.  Il est important de gérer au mieux vos comptes, en cette période de chômage partiel, pour certains, en évitant tout découvert, ou rejet de prélèvement. C’est aussi le moment de monter votre dossier en amont, afin que vous soyez prêts, avec de solides bases, pour réaliser votre projet quand la situation sera plus favorable.  Pour se faire, il est fortement conseiller de vous faire accompagner par un courtier, qui saura vous aider à mettre tous les atouts de votre côté, étant informé de l’évolution des exigences bancaires. De plus, avoir préparé votre dossier avec l’aide d’un courtier rassurera les vendeurs.

Renégociation de prêt :

Les projets de renégociation de prêt sont actuellement gelés.  Aucune banque ne traite ces dossiers, privilégiant les acquisitions, au vue de leur charge de travail.

Il est donc conseillé de bien préparer votre dossier, afin que votre courtier soit en mesure d’envoyer votre demande en banques, dès que la reprise des renégociations de prêt sera effective.

L’année 2018 demeure propice aux acquisitions immobilières en raison de taux exceptionnellement bas.

Une vive concurrence bancaire

Le printemps étant une période très active en terme de transactions, les banques en profitent pour appliquer de nouvelles décotes, sur les meilleurs profils emprunteurs et se montrer compétitifs pour ainsi capter de nouveaux clients qui domicilieront leurs comptes et leurs revenus.

De plus, les banques étant en retard sur leurs objectifs commerciaux, il est fort probable que les taux restent stables jusqu’à la période estivale.

Hausse des prix du marché immobilier

2017 ayant été synonyme d’une inflation des prix dans le marché immobilier, la baisse des taux a permis cependant à de nombreux acquéreurs de se lancer malgré cette hausse.

Les durées de prêts ont ainsi pû être adaptée et allongées au besoin, les prêts pouvant s’étendre sur une durée de 30ans.  Les ménages jeunes et modestes se sont ainsi vu l’accès à la propriété facilité.

Premier semestre non favorable aux constructeurs

Suite à la quasi suppression de l’APL accession et au remaniement du prêt à taux zéro, de nombreux projets de construction ne verront pas le jour cette année et un grand nombre de primo-accédants se voient contraints de revoir leurs projets à la baisse.  

Bien préparer son dossier

Malgré ces éléments favorables à l’acquisition, la base de votre démarche restera un dossier bien argumenté et un profil emprunteur bien soigné.

Les banques n’en demeurent pas moins exigeantes quant aux conditions d’octroi du prêt. Votre profil, votre situation personnelle, professionnelle et bancaire reste les éléments de base primordiaux à la réalisation de votre financement.

Voici un petit rappel des éléments de base pour constituer un « bon » dossier :

• Des comptes bien tenus
• Pas ou très peu de découvert ( jamais en dessous du seuil autorisé )
• Aucun incident de paiement
• Peu de crédit à la consommation
• Un endettement raisonnable de 33%
• Un reste à vivre et un saut de charge maitrisés
• Une situation professionnelle stable ( CDI bienvenu )

Cette liste est bien sûr non exhaustive et chaque dossier fera l’objet d’exigences et d’une étude personnalisée.

L'achat-revente

Le changement de la composition familiale, une mutation professionnelle ou tout simplement parce que l'on a envie de changer de domicile peut être difficile si l'on est déjà propriétaire de sa résidence principale et que l'on projette d'acheter un nouveau bien immobilier.

Il est vrai que l'idéal serait de revendre au même moment que la réalisation de l'achat. Toutefois, la revente peut s'avérer plus longue que prévue. En effet, le marché du prix de l'immobilier peut être à la baisse, la demande d'achat en déclin, autant d'éléments extérieurs qui peuvent compromettre la nouvelle acquisition désirée. Il existe toutefois une solution qui permet d'acquérir le nouveau bien tout en attendant la revente de son ancien logement : le prêt relais.

Le prêt relais permet de financer son nouvel achat en attendant de vendre son logement actuel.

Principe essentiel du prêt relais

Malgré les rumeurs, le principe du prêt relais reste simple.
Le plan de financement pour votre nouveau logement provisionne l'apport futur consécutif de la vente de votre bien actuel sous forme d'un crédit qu'on appelle le prêt relais.

Exemple

Prix de vente de l'ancien logement : 200 000 €
Capital restant dû à la banque : 50 000 €
Apport sur nouveau projet : 150 000 € fruit de la vente

Nouvelle acquisition immobilière : 250 000 €

Financement :

Relais : 150 000 €
Prêt banque : 100 000 €

Fonctionnement du prêt relais

Mise en place du relais

Dans l'exemple simplifié plus haut, il est évident que si le bien à vendre est l'objet d'une négociation de prix, le montant réel de l'apport sera inférieur au montant du relais de 150 000 €. Le vendeur se retrouverait à devoir mettre la main au porte-monnaie pour pouvoir solder son prêt relais. C'est pour cette raison que l'on va effectuer un abattement de 20 à 40% de la valeur estimée de l'ancien logement.

Exemple avec mise en place d'un relais à 80% de la valeur estimée de l'ancien logement.

Prix de vente de l'ancien logement : 200 000 €
Capital restant dû à la banque : 50 000 €
Apport sur nouveau projet : 150 000 €

Nouvelle acquisition immobilière : 250 000 €

Financement :

Relais : 110 000 € car [(200 000 € X 80%) - 50 000 €]
Prêt banque : 140 000 €

Dans ce cas, la prudence est de mise puisque si la vente est réalisée après une négociation à la baisse de 20 000 €, le vendeur pourra tout de même solder son prêt relais.

Pendant le relais

Assumer le remboursement du prêt actuel plus le paiement du nouveau prêt peut être impossible pour l'emprunteur. Plusieurs techniques financières ont été mises en place pour répondre à cette difficulté.

Paiement des intérêts sur le relais + différé total de paiement sur le prêt bancaire.

L'emprunteur ne réglera que les intérêts liés au prêt relais et bénéficiera d'un report sur le prêt bancaire. Il devra toutefois régler les intérêts de son prêt à la vente de son logement.
Il continuera à régler les échéances de son prêt en cours ayant financé son ancien logement.

Différé total de paiement sur le relais + différé total de paiement sur le prêt bancaire.

L'emprunteur ne réglera rien pendant la phase du relais.
Il n'aura qu'à régler les échéances de son prêt en cours ayant financé son ancien logement.

Paiement des intérêts sur le relais + paiement du prêt bancaire.

L'emprunteur réglera l'ensemble des charges pendant la phase du relais. Dans ce cas, il est en mesure financièrement de faire face au paiement des intérêts sur le relais, du remboursement de son prêt bancaire, et d'honorer les échéances du crédit lié à son ancien logement.

Fin du prêt relais

Une fois la revente de l'ancien logement effectuée, l'emprunteur aura l'obligation de solder le relais. Ce solde doit intervenir dans les deux années de sa mise en place. Dans l'exemple simplifié que nous avons pris, si le prix de vente réel a été de 185 000 €, la priorité sera de solder les encours restant dus sur l'ancien logement (50 000€). Après ce remboursement, il restera à l'emprunteur 185 000 € - 50 000 € soit 135 000 € qui seront affectés dés lors au remboursement du crédit relais.

135 000 € - 110 000 € = 25 000 €

Une fois le relais soldé, l'emprunteur disposera de 25 000 € qu'il pourra soit :

Affecter au solde partiel du prêt bancaire. Le prêt banque serait ramené à 115 000 € (140 000 € - 25 000 €)

Utiliser au gré de son choix.

Définitions des termes utilisés dans le domaine du credit et des assurances

ACOMPTE

L´acompte est une somme versée par l‘acquéreur au vendeur.

L´acompte est exigé pour concrétiser l‘engagement de l‘acquéreur, lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente immobilière. Son montant correspond le plus souvent à 5%, 10% ou 15%. Sauf en cas de clauses suspensives, l’acquéreur est dans l’obligation de verser la totalité du montant du bien

ACTE AUTHENTIQUE

L´Acte authentique un acte rédigé par un officier public (notaire, huissier de justice) et signé en sa présence.

Un acte de vente immobilière est un acte authentique. Par opposition, un compromis ou une promesse de vente sont des actes sous seing privé qui peuvent être signés sans la présence d’un officier public.

ACTE DE NANTISSEMENT

L´Acte de nantissement est un acte par lequel un emprunteur donne à son créancier un bien, un portefeuille de titres etc..en garantie d‘un emprunt.

L‘acte de nantissement est obligatoirement signifié par huissier. Son coût est inférieur à une hypothèque.

ACTE SOUS SEING PRIVE

L´Acte sous seing privé est un acte rédigé et signé par les parties ne nécessitant pas l’intervention d‘un officier public.

L‘acte sous seing privé s‘oppose à acte notarié ou authentique.

ADOSSEMENT

L´Adossement est un Placement (contrat d‘assurance vie ou autre produit de capitalisation)

L‘adossement est un placement affecté à la garantie d‘un prêt, soit pour conforter les garanties déjà données (adossement confortatif), soit pour assurer à terme le remboursement du capital d‘un prêt in fine.

AIDE PERSONNALISÉE AU LOGEMENT ( APL )

L´Aide Personnalisée au Logement (A P L) est une allocation octroyée par les Caisses d’Allocations Familiales

L‘Aide Personnalisée au Logement (A P L) est une allocation octroyée par les Caisses d’Allocations Familiales aux occupants (propriétaires ou locataires) de logements financés grâce à un prêt conventionné ou un prêt aidé pour l’accession à la propriété. Le montant des A P L varie selon les revenus.

APPORT PERSONNEL

L‘acquisition, la construction d‘un logement ou la réalisation de travaux importants nécessitent très souvent un prêt.

Souvent, un apport personnel est souhaité par l’organisme prêteur. Cette somme sert à financer une partie de votre investissement immobilier ou les frais de notaire et de garantie, et permet de diminuer le montant de l’emprunt.

ARRHES

Les arrhes sont une somme versée au moment d‘une vente par l’acquéreur au vendeur

Les arrhes s‘imputent sur le prix prévu et devient un acompte lorsque l’acheteur confirme son choix; les arrhes sont perdues si la personne change d‘avis. A contrario, si le vendeur qui a reçu les arrhes se désiste, il doit restituer le double de ce qu‘il a perçu.

ASSURANCE CHÔMAGE ( ou perte d’emploi )

L´Assurance chômage (ou perte d´emploi) est une assurance garantissant à l‘emprunteur le remboursement temporaire d‘une partie des échéances en cas de chômage. Elle n’est pas obligatoire.

ASSURANCE DÉCÈS INVALIDITÉ / INCAPACITÉ

L´Assurance décès invalidité / incapacité (A.D.I.) garantit la prise en charge des sommes restant dues (en cas de décès ou d‘invalidité absolue et définitive) ou le remboursement des échéances (en cas d‘incapacité ou d‘invalidité permanente, totale ou partielle).

L´Assurance décès invalidité / incapacité (A.D.I.) est exigée par l‘organisme prêteur à hauteur de 100% du montant de l’emprunt.

ASSURANCE RESPONSABILITÉ

L´Assurance responsabilité est obligatoire pour les constructeurs.

L´Assurance responsabilité garantit l’acquéreur en cas d’éventuels défauts de construction.

CAUTION

La caution est la personne physique qui s‘engage à garantir le paiement d‘un crédit immobilier en cas de défaillance de l‘emprunteur.

La caution peut également être assurée par une compagnie d’assurance ou une mutuelle ; voir "caution mutuelle".

CAUTION HYPOTHÉCAIRE

La caution hypothécaire est une garantie hypothécaire complémentaire consentie par l’emprunteur ou un tiers sur un bien autre que celui pour lequel le prêt s’effectue.

CAUTION MUTUELLE

La caution mutuelle est une garantie (sûreté) consentie par un organisme tiers pour se substituer à l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier.

La caution mutuelle est moins coûteuse qu’une hypothèque. Parmi les établissements spécialisés dans le cautionnement, nous pouvons notamment citer le Crédit Logement, la Socami pour la Banque Populaire, la Camca pour le Crédit Agricole.

COMPROMIS DE VENTE

Le compromis de vente ou promesse de vente est le 1er acte juridique qui relie et engage à la fois le vendeur et l‘acheteur.

Le compromis de vente correspond à une vente ferme. Il peut être soit un acte authentique signé chez le notaire, soit un acte sous seing privé.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Les conditions suspensives sont contenues dans un avant-contrat.

Les conditions suspensives sont contenues dans un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente). Les conditions suspensives suspendent l‘exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées.

CONTRAT DE GROUPE

Pour assurer son client contre les risque décès-invalidité-incapacité, la banque propose de bénéficier du contrat de groupe.

Ce contrat de groupe est négocié avec une compagnie d‘assurances partenaire ou filiale. Certaines banques acceptent cependant que le contrat de groupe soit souscrit directement par l’emprunteur ; on parle alors de délégation d’assurance.

CONTRAT DE PRÊT

Une fois acceptée par les 2 parties (prêteur et emprunteur), l‘offre de prêt devient le contrat de prêt.

C.R.D. (Capital Restant Dû)

Le C.R.D. (Capital Restant Dû) représente la part de capital restant à rembourser après paiement de la dernière échéance prélevée.

DÉBOURS

Les débours sont l´ensemble des frais engagés par un notaire (cadastre, conservatoire des hypothèques, géomètre…) pour le compte de son client, afin de pouvoir acter une vente.

DÉLÉGATION D’ASSURANCE

L’assurance du prêt peut être souscrite par l’emprunteur auprès de l’assurance de son choix, c´est ce que l´on appelle une délégation d´assurances.

Ce type de contrat individuel ( délégation d’assurances ) peut se justifier dans les deux cas suivants:

• vous êtes un “bon risque”, c’est à dire que vous êtes jeune ( - de 40 ans ) et en bonne santé,
• Vous êtes un “mauvais risque” pour des questions d’état de santé ou de profession dangereuse et l’assurance groupe vous couvre mal ou pour un coût plus élevé qu’une assurance externe

DIFFÉRÉ D’AMORTISSEMENT

Dans le cadre de l‘échéancier d’un prêt il peut être prévu un différé d‘amortissement.

Le différé d´amortissement peut être soit : - partiel : pendant cette période, l‘emprunteur ne paye que les intérêts, sans rembourser le capital emprunté (cette période correspond en principe à la durée du chantier), - total : en début de crédit, l’emprunteur ne paie rien au prêteur (ni capital, ni intérêts). Les intérêts reportés produisent eux-mêmes des intérêts qui viennent augmenter le montant de l’emprunt.

DROIT DE MUTATION

Le droit de mutaton est un montant prélevé par le notaire pour le compte de l‘administration fiscale.

EUROBIR

L´Euribor est le taux interbancaire auxquels les banques européennes se consentent mutuellement des prêts.

En Anglais : Euro Inter Bank Offered Rate (Euribor). En Français : Tibeur : Taux Interbancaire Européen. Cet indice de 1 à 12 mois sert de référence à la majorité des prêts à taux révisables

F.I.C.P.

Le F.I.C.P est le Fichier national des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers

Ce fichier (F.I.C.P) est géré par la Banque de France. En cas de fichage au F.I.C.P, il est impossible d’obtenir un crédit immobilier.

FRAIS D’AGENCE ( ou de négociation )

Les frais d´agence (ou de négociation) sont généralement calculés en pourcentage du montant de la transaction immobilière

Le tarif des frais d´agence sont libres et soumis à une obligation légale d‘affichage en vitrine.

FRAIS DE DOSSIER

Les frais de dossier sont facturés par l‘établissement financier prêteur.

Les frais de dossier correspondent au travail d’étude et de mise en place du prêt.

FRAIS DE MAINLEVÉE

Les Frais de mainlevée sont effectués auprès du conservateur des hypothèques. Ils vous seront facturés.

Si vous revendez un logement avant la fin des remboursements d’un prêt ou moins de 2 ans après la dernière échéance, il faut, si le bien est hypothéqué ou garanti par un privilège de prêteur de deniers, obtenir la "mainlevée".

FRANCHISE / DIFFÉRÉ TOTAL

La Franchise / Différé total est la période située en début de prêt, durant laquelle l‘emprunteur ne paye ni amortissement du capital emprunté, ni les intérêts dus au prêteur.

Les intérêts sont alors capitalisés et viennent augmenter le capital initial.

GARANTIE

En cas de défaillance de paiement des mensualités, la garantie protège l’établissement prêteur

Il existe plusieurs types de garanties : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution et le nantissement.

GARANTIE EXTRINSÈQUE ACHÈVEMENT

Avec la garantie Extrinsèque d´achèvement, l’organisme tiers s’engage à financer l’achèvement de l’immeuble ou à rembourser les sommes versées par l’acquéreur.

Dans le cadre d’une vente en VEFA, cette garantie souscrite par le constructeur est octroyée à l’acheteur par un organisme tiers (Garantie Extrinsèque d´achèvement) : banques ou autres organismes financiers et compagnie d’assurances, essentiellement.

GARANTIE INTRINSÈQUE ACHÈVEMENT

Dans le cadre d’une vente en VEFA, cette garantie est couverte par des fonds propres du constructeur et non par un organisme tiers (Garantie Intrinsèque d´achèvement ).

Bien entendu, cette garantie (Garantie Intrinsèque d´achèvement ) ne fonctionnera correctement que si le constructeur présente une surface financière suffisante.

HYPOTHÈQUE

L‘hypothèque est une garantie (sûreté).

L´Hypothèque permet à l’établissement prêteur de se prémunir en cas de défaillance de remboursement. Si le bien sur lequel est prise la garantie existe (terrain, ancien ou neuf achevé), il est préférable pour des raisons d’économie, d‘inscrire un Privilège de Prêteur de Deniers.

INTÉRÊTS INTERCALAIRES

Les intérêts intercalaires sont des intérêts que l‘emprunteur doit payer entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où l‘emprunteur commence réellement à rembourser son prêt

Les intérêts intercalaires peuvent être payés mensuellement ou en différé.

LOI NEIERTZ

La loi Neiertz est la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles.

La loi Neiertz a organisé les commissions de surendettement. La loi Neiertz a créé pour les personnes " surendettées " ne pouvant plus faire face à leurs engagements la possibilité de saisir la commission de surendettement départementale auprès de la Banque de France de leur ressort pour tenter de mettre en place avec l’accord des créanciers un plan amiable de remboursement.

LOI SCRIVENER

La Loi Scrivener n° 79-596 du 13 juillet 1979 a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit.

La Loi Scrivener s’applique, à tous les prêts concernant l’achat d’immeubles à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 22 000 €. La loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent l’information, et la protection du consommateur de crédit immobilier, notamment un délai de réflexion de 10 jours minimum pendant lequel il ne peut accepter formellement l’offre. L´emprunteur et les cautions éventuelles doivent retourner l´offre de crédit avec mention de l´acceptation par courrier, le cachet de la poste faisant foi. Il est à noter que "l´offre de crédit" de l´établissement financier est valable au minimum 30 jours.

MANDAT DE VENTE

Le mandat de vente est un contrat écrit par lequel un client confie à un agent immobilier ou à un notaire, moyennant une commission, la recherche d‘un acquéreur pour le bien qu‘il veut vendre

Le Mandat de vente peut être simple ou donné en exclusivité.

NANTISSEMENT

Le nantissement est un contrat par lequel un débiteur donne en dépôt un bien mobilier ou immobilier à son créancier en guise de garantie.

Le créancier s‘engage à le bloquer (pas de possibilité de vente) pour la durée du prêt. Le débiteur conserve son bien, mais ne peut pas en disposer.

O.A.T. (Obligation Assimilable du Trésor)

Le taux des O.A.T. (Obligation Assimilable du Trésor) sert de référence notamment aux taux fixes à long terme.

OFFRE DE PRÊT (ou OPC : Offre Préalable de Crédit)

L´offre de prêt (ou OPC : "Offre Préalable de Crédit") est remise à l’emprunteur par la banque.

Le contenu de l´Offre de prêt (ou OPC : "Offre Préalable de Crédit") est réglementé. L´Offre de prêt (ou OPC : "Offre Préalable de Crédit") fait bénéficier son destinataire d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours.

PRET PATRONNAL 1%

Le prêt patronal 1% est également aussi appelé 1% logement.

Le prêt patronal 1% est consenti par votre employeur ou par l’organisme collecteur de cette cotisation patronale obligatoire pour les entreprises ayant un effectif supérieur à 10 salariés. Le montant du prêt patronal est plafonné selon la situation géographique de votre futur logement. Son taux oscille entre 1 et 2% (le plus fréquemment 1,5%), auquel il faut ajouter les frais de dossier et les assurances. Le prêt patronal 1% est considéré comme de l’apport personnel.

PRÊT AMORTISSABLE

Le prêt amortissable est un prêt dont le capital s’amortit graduellement pendant toute sa durée.

PRÊT IN FINE

Le prêt in fine est un crédit immobilier, non amortissable, dont l’emprunteur ne rembourse pendant la durée du crédit que les intérêts.

Le capital emprunté n’est remboursé qu’au terme du crédit en une seule fois. Le prêt in fine est particulièrement destiné à financer un bien à usage locatif pour les investisseurs soumis à une fiscalité élevée.

PRÊT LISSE

Le prêt lissé est un prêt dont le remboursement s’adapte en fonction des autres prêts afin d’obtenir des mensualités identiques.

PRIVILÈGE DE PRÊTEUR DE DENIERS (P.P.D.)

Le Privilège de Prêteur de Deniers (P.P.D.) est une garantie pour l’établissement prêteur.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (P.P.D.) est une forme d’hypothèque sans publicité foncière qui ne s‘applique qu‘aux biens existants.

QUOTITÉ

Quotité équivaut au pourcentage du montant total de capital garanti pour chacune des personnes assurées au titre d’un même prêt.

SURENDETTEMENT

Lorsque les dettes d‘un ménage sont supérieures à leur capacité de remboursement, on parle de surendettement.

L’emprunteur a la possibilité de saisir la commission de surendettement pour tenter de rechercher des solutions amiables, aux problèmes rencontrés par les ménages ayant contracté un endettement excessif.

SÛRETÉ

La Sûreté est une garantie pour l’organisme prêteur de se prémunir en cas d’impayé.

L’Hypothèque, le Privilège de Prêteurs de Deniers et la Caution Mutuelle sont les principales sûretés

T.E.G. (Taux Effectif Global)

Le T.E.G. (Taux Effectif Global) mesure le coût global d‘un prêt et doit obligatoirement figurer dans l’offre de prêt

Le T.E.G. (Taux Effectif Global) comprend le taux nominal augmenté de l’ensemble des frais inhérents à la mise en place du crédit (frais de dossier, d‘assurance, de garantie).

TAUX RÉVISABLE CAPE

Le taux révisable (ou variable) est un taux d‘intérêt qui évolue selon un rythme déterminé, à la hausse comme à la baisse en fonction d‘un indice de référence (en général le PIBEUR ou EURIBOR).

VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT (V.E.F.A.)

Toute vente d‘un immeuble à construire ainsi que du terrain doit être régie soit par un contrat de Vente en l‘Etat Futur d‘Achèvement, soit par un contrat de vente à terme.

Par la Vente en l´Etat Futur d´Achèvement (V.E.F.A.), l‘acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées et propriétaire des constructions à venir au fur et à mesure de l‘avancement des travaux.

Définition :

Selon l’article L519-1 du Code monétaire et financier « est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ».
L’objectif de ce texte consiste à améliorer la protection de la clientèle en obligeant les professionnels à respecter des exigences de formation, de qualification, de responsabilité civile.
L’activité de l’intermédiaire consiste donc à présenter au client les modalités d’une opération bancaire ou d’un service de paiement et de recueillir l’accord du client en vue de sa réalisation ou de sa fourniture.

Catégories :

Le code monétaire et financier distingue le courtier du mandataire :

Le courtier en opération de banque et services de paiement( COBSP ), exerce l’intermédiation en vue d’un mandat du client à l’exclusion de tout mandat d’un établissement de crédit ou de paiement.
Le mandataire ( MOBSP ), en revanche, exerce au nom d’une ou plusieurs banque, ou éventuellement d’un courtier.

Quatre catégories sont référencées :

• Courtier en opérations de banque et services de paiements (COBSP)
• Mandataire exclusif en opérations de banque et services de paiement (MEOBSP)
• Mandataire en opérations de banque et services de paiement (MOBSP)
• Mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (MIOBSP)

Ne sont pas considérés comme intermédiaire les établissements de crédit et de paiement, leurs salariés, les notaires, les salariées d’IOBSP, les personnes dont l’intermédiation n’est pas l’activité principale et qui génère moins de 20 000€ de nouveaux crédits, ou moins de 20 opérations par an.

Les règles de bonne conduite :

•L’information préalable du client :

Dès l’entrée en relation avec son client, l’intermédiaire doit informer son client sur :

- son identité
- la catégorie d’intermédiaire à laquelle il appartient
- son immatriculation à l’ORIAS
- l’existence de liens financiers avec les établissements de crédit
- les procédures de recours et de réclamation ( ainsi que les coordonnées des autorités compétentes )
- les coordonnées de l’Autorité de contrôle prudentiel ( ACP )

Avant la conclusion de toute opération le courtier doit préciser au client le nombre et le nom des établissements de crédit avec lesquels il travaille ainsi que le montant de la rémunération perçue au titre de cette opération ( rémunération versée par l’établissement de crédit au courtier ).

•La constitution du dossier :

Concernant les opérations de crédit, le courtier se doit d’évaluer avec précision la connaissance de son client en matière de crédits, sa situation financière ainsi que ses besoins.
Il se doit également de recueillir tous les documents nécessaires afin d’effectuer une étude de solvabilité.

•Les honoraires de l’IOBSP :

L’intermédiaire doit convenir, par écrit, avec son client, le montant de la rémunération qui lui sera versée.
En aucun cas l’IOBSP ne pourra percevoir, à quelque titre que ce soit, de quelque nature que ce soit, directement ou indirectement, un paiement avant le versement effectif des fonds prêtés.

Les garanties :

La responsabilité civile professionnelle a pour objectif de garantir le règlement des condamnations prononcées à l’encontre du professionnel qui aurait manqué à son devoir. Selon le code monétaire et financier, la souscription de cette garantie est obligatoire. Le montant de cette garantie ne pourra être inférieur à 500.000 euros par sinistre et 800.000 euros par année d’assurance pour un même IOBSP.

Les IOBSP qui se voient confier des fonds devront souscrire à une assurance caution en vue de protéger les garanties offertes à leurs clients.
« le montant minimal du cautionnement (…) doit être au moins égal à la somme de 115.000 euros et ne peut être inférieur au double du montant moyen mensuel des fonds encaissés, le cas échéant, par l’intermédiaire, calculé sur la base des fonds encaissés au cours des douze derniers mois précédant le mois de la date de souscription ou de reconduction de la caution ».

ORIAS

Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance

Organisme chargé de tenir le registre des intermédiaires d’assurance, l’ORIAS depuis 2013 est chargé d’assurer l’immatriculation des intermédiaires des opérations de banque.

Il existe 4 catégories d’intermédiaires de banque.

IOBSP

Intermédiaires d’opérations de banque et en services de paiement.

Il travaille en vertu de plusieurs mandats de banque.
Il a pour rôle de vous expliquer et de vous accompagner dans la recherche du meilleur financement de votre projet immobilier. Ils disposent de plusieurs mandats bancaires pour cela.

Les mandataires exclusifs

Ils ne travaillent qu'en vertu d’une convention bancaire unique. Ils ne peuvent travailler qu’en vertu de ce mandat exclusif et ne peuvent démarcher aucune autre banque.

Les courtiers en opérations de banque

Il exerce en vertu d’un mandat du client emprunteur.
Il aura pour rôle de vous conseiller et de vous orienter vers l’organisme prêteur correspondant à vos attentes.

Les mandataires d’intermédiaires en opérations de banque.

Ils représentent et opèrent en vertu d’un mandat délivré par un intermédiaire ou un courtier.

ACP

Autorité de Contrôle Prudentiel

Créée en 2010, l’Autorité de Contrôle Prudentiel est issue de la fusion du Comité des entreprises d’assurance et du Comité des établissements de crédit et des entreprises d’investissement. Veiller à la stabilité financière et à la protection de la clientèle, l’ACPR est devenue une autorité de supervision forte qui axe son travail dans trois domaines précis.

La banque et l’assurance, la protection des usagers de banque et le renforcement de la France dans les différentes instances financières Européennes et internationales.

Domaine de la banque et assurance.

Dés lors qu’une Sté exerce une activité bancaire quelle qu’elle soit, elle se doit de solliciter un agrément d’établissement de crédit ou un agrément de société d’investissement auprès de l’ACPR.
Assurer la stabilité financière d’un état est primordial. En effet, seule cette assurance de pérennité permet de garantir aux ménages que leurs dépôts bancaires sont sécurisés. Ainsi elle contrôle le respect des normes obligatoires des organismes bancaires et assureurs telles que le BALE 3 et le ratio Cor Tiers One, ou la faculté pour les compagnies d’assurance de faire face à leurs engagements.

Domaine de la protection de la clientèle.

→ L’article L. 612-1 du Code monétaire et financier précise en effet que « l’Autorité de contrôle prudentiel veille à la préservation de la stabilité du système financier et à la protection des clients, assurés, adhérents et bénéficiaires des personnes soumises à son contrôle ».

L’ACPR accompli cette mission de protection en suivant 4 axes :

• Le contrôle des pratiques commerciales des banques et des assurances notamment en vérifiant l’adéquation qualité/véracité des publicités et autres plaquettes commerciales.
• La réponse aux demandes de la clientèle et l’analyse des réclamations reçues.
• Le contrôle des produits proposés aux clients.

Accroître l’influence de la France dans les instances financières européennes et internationales.

L’ACPR représente la France dans les instances financières européennes et internationales et définie sa stratégie afin de protéger au mieux les intérêts nationaux et garantir la sécurité des clients particuliers face à un contexte financier de plus en plus complexe à gérer et à comprendre.

Pouvoirs de l'ACPR

Pour mener à bien ces trois missions, l’ACPR dispose de trois instances de pouvoirs.

• Le pouvoir de contrôler les assujettis,
• Le pouvoir de prendre des mesures administratives,
• Le pouvoir de décider des sanctions vis à vis des contrevenants.

Bonne nouvelle pour les primo-accédants : le PTZ est reconduit pour les 2 prochaines années pour les zones B2 et C et pour 4 ans pour les zones A et B1.

Retour sur le PTZ :

Le prêt à taux zéro  est une aide de l’Etat destinée aux primo-accédants.

Elle varie selon les revenus du foyer, le montant de l’acquisition, du zonage dans lequel l’opération s’effectue ainsi que la nature du projet ( neuf ou ancien avec travaux ).

Cette aide permet aux ménages d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Le prêt à taux zéro Bénéficie d’un différé, ce qui permet d’enclencher un remboursement de capital plus rapidement au niveau du prêt principal.

Plus de peur que de mal :

Le gouvernement prévoyait de supprimer le Prêt à taux zéro dans les zones B2 et C.

Cependant,  face aux contestations des mairies et des professionnels de l’immobilier, Emmanuel Macron a annoncé que le Prêt à taux zéro serait reconduit pendant 2 ans sur ces zones. Ce projet de loi de finances a été voté Jeudi 9 Novembre en commission.

Ce qui va changer en 2018 :

• Acquisition dans le neuf

Concernant les zones B2 et C, le PTZ sera tout de même revu à la baisse. Il ne pourra excéder 20% du montant de l’acquisition ( contre 40% à ce jour ).

Pour les autres zones, il pourra financer 40% de l’acquisition dans le neuf.

• Acquisition dans l’ancien

Le prêt à taux zéro dans l’ancien, sera quant à lui, étendu sur tout le territoire.  Pour y être éligible, les acquisitions devront comporter 25% de travaux.

Il faudra encore patienter un peu afin de connaitre les nouvelles conditions de revenus pour calculer le droit au PTZ. Nous ne manquerons pas de vous les communiquer dès qu’elles seront effectives.