Actualités du prêt immobilier

Mis en place pour favoriser l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre de l’accession à la propriété, le prêt à taux 0% (PTZ 2016) a connu un très grand succès ces dernières années.

En effet, il fait bénéficier aux primo-accédants (non propriétaires de leur résidence principale sur les 2 dernières années) d’une aide d’état importante sous forme d’un prêt bonifié à 0%. Il s’adresse jusqu’au 31 décembre 2016 à tous les primo-accédants quel que soit le lieu de leur acquisition.

Pour mémoire :
Zone A : Paris – ile de France – agglomération parisienne.
Zone B1 : Agglomération de plus de 250 000 habitants.
Zone B2 : Agglomération de plus de 50 000 habitants.
Zone C : Les autres communes (Celles qui ne sont ni en A, ni en B1, ni en B2).

La loi de finance liée au logement prenant effet à compter du 1er Janvier 2018 a modifié les conditions d’octroi de ce fameux PTZ.

Pour la Zone A et zone B1
Pas de changement dans l’acquisition d’une habitation neuve. Par contre vous ne serez plus éligibles au PTZ dans le cadre d’une acquisition d’anciens avec travaux.

Pour la zone B2
Un sursis d’une année est accordé pour 2018. A compter de 2019, il sera supprimé pour l’acquisition dans le neuf. Il restera toutefois accessible pour l’acquisition d’ancien avec travaux mais sera plafonné à 25% du coût total de l’acquisition (contre 40% à ce jour).

Pour la zone C
Les primo-accédants ne pourront plus bénéficier du PTZ dans le cadre d’une acquisition neuve pour 2018. Ils pourront toutefois continuer à en profiter pour l’acquisition d’anciens avec travaux mais en respectant le plafond de 25%.

Le fait générateur du PTZ 2016 étant l’édition  de l’offre de prêt immobilier, il est urgent pour les futurs propriétaires d’accélérer leur projet. En effet, beaucoup de banques ne mettront plus en place de PTZ à partir du 1er décembre 2016 puisqu’elles n’auront pas le temps concrètement d’éditer les offres de prêt avant le 31/12/2017.
Actualité du 30/10/2017

Droit aux Délégations d'assurances de prêts

 La réalisation d'un projet immobilier, acheter ou construire sa résidence principale,  investir dans du locatif pour financer sa retraite, sont des projets tout à fait légitimes qui  ne doivent pas être remis en cause quelque soit les aléas de la vie.
 Première disposition à mettre en place : les assurances de prêt immobilier en cas de   souçis de santé.

Jusqu'à maintenant, le créancier imposait à l'emprunteur son propre contrat d'assurance décès, invalidité et incapacité de travail.
Ces contrats d'assurance de crédit sont dans la plupart des cas des contrats mutualistes. Cela signifie que quelque soit la situation personnelle de l'emprunteur, à capital emprunté et à durée de prêt identiques, les cotisations mensuelles étaient similaires.

Ces contrats d'assurances étaient effectivement interessants pour les emprunteurs agées de plus de 45 ans mais le sont beaucoups moins pour les emprunteurs plus jeunes.
En effet les jeunes emprunteurs ne bénéficiaient pas de cotisations d'assurance en fonction du faible risque de santé encouru.

Depuis le 1/07/2009 est entrée en vigueur la loi Lagarde qui précise et renforce la protection de l'emprunteur.

Principes fondamentaux de la loi Lagarde

• Fiche informative sur les assurances emprunteurs

Souvent novices dans le domaine du prêt immobilier, les emprunteurs ne disposaient pas d'informations complètes leur permettant de juger de la qualité des contrats de garanties emprunteurs proposées par les créanciers. La loi Lagarde oblige les banques à ditribuer une notice explicative et informative sur les assurances de crédits immobiliers.

• Libre choix de l'assurance emprunteur

A partir du premier semestre 2010, la Loi Lagarde permet à l'emprunteur immobilier de choisir son contrat d'assurance de prêt dans la compagnie d'assurance de son choix. Il pourra ainsi bénéficier d'une tarification prenant en compte sa situation personnelle et ainsi, réaliser des gains substantiels sur les cotisations d'assurance de prêt immobilier. Par la même, la loi Lagarde met fin aux produits de prêt packagés (crédit + assurances liées) rémunérateurs pour les banques et ouvre la concurrence dans ce domaine.

Afin d'éviter des abus de position des banques, la loi Lagarde précise que :

Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d'assurance dés lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d'assurance de groupe qu'il propose. Toute décision de refus doit être motivée.

Le prêteur ne peut pas modifier les conditions de taux de prêt prévues dans l'offre définie à l'article 312-7, que celui ci soit fixe ou variable, en contrepartie de son acceptation en garantie d'un contrat d'assurance autre que l'assurance de groupe qu'il propose.

L'assureur est tenu d'informer le prêteur du non-paiement par l'emprunteur de sa prime d'assurance ou de toute modification substantielle du contrat d'assurance.

Rappel de la loi Lagarde sur les crédits "consommations"

Tout en réformant l'accés aux assurances dans le cadre d'un emprunt immobilier, la loi Lagarde encadre la distribution des crédits consommations et révolving.

Publicité : les publicités mensongères ou promotionnelles sont interdites.

Développement du micro crédit : informations annuelles des banques.

Notice explicatives : obligation de mentionner clairement toutes les infos du crédit comme le taux réel, la durée, assurance…

A noter que pour :

Les crédits de moins de 3 000 €, la durée ne peut excéder 36 mois.

Les crédits compris entre 3 000 € et 6 000 €, la durée ne peut excéder 60 mois. 

Le métier d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement

Définition :

Selon l’article L519-1 du Code monétaire et financier « est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire ».
L’objectif de ce texte consiste à améliorer la protection de la clientèle en obligeant les professionnels à respecter des exigences de formation, de qualification, de responsabilité civile.
L’activité de l’intermédiaire consiste donc à présenter au client les modalités d’une opération bancaire ou d’un service de paiement et de recueillir l’accord du client en vue de sa réalisation ou de sa fourniture.

Catégories :

Le code monétaire et financier distingue le courtier du mandataire :

Le courtier en opération de banque et services de paiement( COBSP ), exerce l’intermédiation en vue d’un mandat du client à l’exclusion de tout mandat d’un établissement de crédit ou de paiement.
Le mandataire ( MOBSP ), en revanche, exerce au nom d’une ou plusieurs banque, ou éventuellement d’un courtier.

Quatre catégories sont référencées :

• Courtier en opérations de banque et services de paiements (COBSP)
• Mandataire exclusif en opérations de banque et services de paiement (MEOBSP)
• Mandataire en opérations de banque et services de paiement (MOBSP)
• Mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (MIOBSP)

Ne sont pas considérés comme intermédiaire les établissements de crédit et de paiement, leurs salariés, les notaires, les salariées d’IOBSP, les personnes dont l’intermédiation n’est pas l’activité principale et qui génère moins de 20 000€ de nouveaux crédits, ou moins de 20 opérations par an.

Les règles de bonne conduite :

•L’information préalable du client :

Dès l’entrée en relation avec son client, l’intermédiaire doit informer son client sur :

- son identité
- la catégorie d’intermédiaire à laquelle il appartient
- son immatriculation à l’ORIAS
- l’existence de liens financiers avec les établissements de crédit
- les procédures de recours et de réclamation ( ainsi que les coordonnées des autorités compétentes )
- les coordonnées de l’Autorité de contrôle prudentiel ( ACP )

Avant la conclusion de toute opération le courtier doit préciser au client le nombre et le nom des établissements de crédit avec lesquels il travaille ainsi que le montant de la rémunération perçue au titre de cette opération ( rémunération versée par l’établissement de crédit au courtier ).

•La constitution du dossier :

Concernant les opérations de crédit, le courtier se doit d’évaluer avec précision la connaissance de son client en matière de crédits, sa situation financière ainsi que ses besoins.
Il se doit également de recueillir tous les documents nécessaires afin d’effectuer une étude de solvabilité.

•Les honoraires de l’IOBSP :

L’intermédiaire doit convenir, par écrit, avec son client, le montant de la rémunération qui lui sera versée.
En aucun cas l’IOBSP ne pourra percevoir, à quelque titre que ce soit, de quelque nature que ce soit, directement ou indirectement, un paiement avant le versement effectif des fonds prêtés.

Les garanties :

La responsabilité civile professionnelle a pour objectif de garantir le règlement des condamnations prononcées à l’encontre du professionnel qui aurait manqué à son devoir. Selon le code monétaire et financier, la souscription de cette garantie est obligatoire. Le montant de cette garantie ne pourra être inférieur à 500.000 euros par sinistre et 800.000 euros par année d’assurance pour un même IOBSP.

Les IOBSP qui se voient confier des fonds devront souscrire à une assurance caution en vue de protéger les garanties offertes à leurs clients.
« le montant minimal du cautionnement (…) doit être au moins égal à la somme de 115.000 euros et ne peut être inférieur au double du montant moyen mensuel des fonds encaissés, le cas échéant, par l’intermédiaire, calculé sur la base des fonds encaissés au cours des douze derniers mois précédant le mois de la date de souscription ou de reconduction de la caution ».

Qu’elles sont les grandes lignes de cette rentrée 2017 ? Qu’est-ce qui change ? Quels sont les points maintenus ?

C’est le moment de bénéficier des avantages acquis sur 2017.

Le prêt à taux zéro

Si vous êtes primo-accédant, il vous reste quelques mois pour bénéficier des conditions avantageuses du Prêt à Taux Zéro 2017 avant qu’il ne soit remis à l’étude pour 2018.

Les banques, bien souvent engorgées en fin d’année sur ces demandes, ont pour habitude de stopper la prise en main des nouveaux dossiers dès courant novembre. Il est donc recommandé d’anticiper les demandes.

Ce prêt est attribué aux primo-accédants, sans intérêts sous conditions de revenus, selon la zone dans laquelle vous investissez, et selon le nombre de personnes au foyer,  dans l’ancien ( sous réserves ) et dans le neuf.

Les taux de crédits bas

Malgré une légère hausse sur la rentrée de Septembre, les taux restent tout de même historiquement bas et propices aux indécis.

Défiscaliser

Vous en avez assez de payer trop d’impôts ?

Vous avez jusqu’au 31 Décembre 2017 pour mettre en place un dispositif de défiscalisation.

Aucun changement n’a été noté cette année, en revanche, aucune information n’a été transmise sur l’éventuelle reconduction, modification ou suppression de ces dispositifs.  N’hésitez pas à effectuer votre demande afin de bénéficier d’une étude gratuite sur les options qui s’offrent à vous.

Les aides au logement

A compter du 1er Octobre, les aides au logement seront diminuées de 5€ par mois.

Cette baisse fait suite à une réforme d’économie budgétaire décidée sous le quinquennat précédent mais qui n’avait pas encore été appliquée.

La taxe d’habitation

La suppression de la taxe d’habitation, sera, quand à elle, amorcée sur l’année à venir.

Cette mesure sera intégrée au Projet de loi Finances de 2018. Ce projet sera présenté fin Septembre 2017 pour une mise en place sur l’année prochaine. Cette réforme devrait se faire sur 3 ans, et l’Etat devrait compenser à l’Euro prêt ( selon une affirmation d’Emmanuel Macron ) le manque à gagner des collectivités locales. 

Le Prêt Social Location Accession est un prêt conventionné par l’état que peuvent attribuer les organismes bancaires aux acquéreurs d’un logement homologué « PSLA ».

Ce prêt social est destiné à des ménages dont les revenus sont conditionnés à des ressources plafonnées, dont l’acquisition fait office de résidence principale.

Les avantages du PSLA :

• Prêt à taux Zéro
• TVA réduite à 5,5%
• Une minoration du prix de vente d’au moins 1% chaque année
• L’exonération de taxe foncière pendant 15 ans
• L’absence d’intérêts intercalaires
• Frais de notaire réduits
• L’accédant à la propriété peut toucher l’aide personnalisée au logement

Le principe du PSLA :

Les opérations réalisées dans le cadre d’une accession à la propriété en location- accession comportent deux phases :

• L’accédant occupe le logement en location pendant une période de minimum 6 mois.  Il acquitte une redevance composée d’une indemnité d’occupation et d’une épargne.
• A l’issue d’une première phase de 6 mois, le ménage peut alors opter à l’accession à la propriété. L’épargne alors constitué viendra en apport au projet.

Les plafonds PSLA :

Les garanties du PSLA :

• Garantie de rachat :

Sur les 15 ans suivant la levée d’option :

• Décès
• Décès d’un descendant direct faisant partie du ménage
• Mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé
• Chômage d’une durée supérieure à 1 an
• Invalidité reconnue
• Divorce
• Dissolution d’un pacte civil de solidarité

Les conditions de rachat sont les suivantes :

• Dans les 5 années suivant la levée d’option le prix d’achat est égal au prix de vente
• De la 6ème à la 15ème année suivant la levée d’option, le prix d’achat est égal au prix de vente minoré de 2.5% par année écoulée

• Garantie de relogement :

Dès lors que les occupants ont des revenus inférieurs aux plafonds hlm, et en cas de non-levée d’option, le vendeur est dans l’obligation de proposer dans les 6 mois à partir de la date de levée d’option, 3 offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant.

RETOUR SUR LA LOI ALUR

3 grands changements sont entrés en vigueur sur cette année 2017 :

• La fiche synthétique :

Cette nouvelle obligation est entrée en vigueur au 1er Janvier 2017 pour les syndicats de plus de 200 lots.  Elle le sera également au 1er janvier 2018 pour les copropriétés de 50 à 200 lots et au 1 er Janvier 2019 pour les plus petites.

Cette fiche regroupe les données techniques et financières de la copropriété et doit être remis à l’acquéreur.

• Un fond de travaux obligatoire

Les copropriétaires se doivent ( sauf cas exceptionnel ) d’alimenter par une cotisation annuelle un fond de réserve pour les travaux afin d’assurer un étalement des coûts dans le temps et faire face plus facilement à d’éventuels imprévus.

• Un diagnostic technique global de la copropriété

L’objectif de ce diagnostic est de s’assurer de l’état général de la copropriété.

Le DTG comprends notamment :

• Une évaluation de la liste des travaux éventuels à effectuer sur les 10 prochaines années
• Un diagnostic de performance énergétique
• Une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale
• Une évaluation des parties communes et des équipements collectifs
• Un état des lieux des obligations légales et réglementaires auxquelles le syndicat doit se tenir.

HAUSSE DES COÛTS DEPUIS LA LOI ALUR

Depuis Juillet 2015, les honoraires annuels facturés par les syndicats se sont envolés de 10 à 15%.

La loi ayant listé les 18 prestations pouvant être facturées en plus du forfait de gestion de base comprenant la gestion courante, les syndics en ont profités pour gonfler leurs tarifs.

Pour celles ayant conservé un coût stable, il leur est reproché de limiter le nombre et la nature de leurs prestations. Une augmentation de tarifs donc d’autant plus abusive.

Malgré la censure du conseil constitutionnel le 8 Decembre, un amendement reprenant les termes régissant la déliaison des assurances emprunteurs par rapport au prêt immobilier à été voté le 21 Decembre 2016.

En effet, pour les offres de prêt éditées aprés le 1er Mars 2017, l'emprunteur pourra remplacer son assurance de prêt par celle de son choix dés lors que celle çi présente au minimum des garanties identiques.

Cet amendement ne change rien à la loi de substitution dite "loi HAMON", qui permet toujours de changer son assurance de crédit pendant la première année du contrat de prêt.

Ces deux lois se superposent et présentent un réèl interêt en terme d"économie pour l'emprunteur (entre 10 000 et 15 000€ suivant les contrats)

Vous pouvez recevoir votre devis d'assurance (gratuit et sans engagement) afin de connaître l'opportunité d'une telle démarche pour ce qui concerne le coût global de votre prêt immobilier.

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Le taux d’usure correspond au taux maximum que tous les prêteurs sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils proposent un financement.

C'est-à-dire un taux effectif global ( TEG) maximal auquel un prêt peut être accordé.

Le consommateur désireux d’emprunter de l’argent est ainsi protégé d’éventuels abus.

Tout prêteur dépassant cette limite s’expose à des poursuites.

Le taux d’usure

Selon l'article L314-6 du Code de la Consommation : « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues ».
L’usure est un délit passible d’un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 45.000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement.
Il existe un taux d’usure pour chaque catégorie de financement.

Taux d’usure et TEG

Le Taux Effectif Global ( T.E.G ) est le taux d’intérêt annuel fixé par les banques et les organismes de crédit incluant le taux conventionnel, le cout de l’assurance, les frais de dossier et éventuelles commissions.

Le TEG représente donc le coût global du prêt.

Le Taux d’usure, quant à lui, est le taux d’intérêt maximal que le prêteur ne peut dépasser. Il joue donc un rôle de « régulateur ».

Le TEG ne peut donc être supérieur au taux d’usure. 

Les éléments pris en compte dans le calcul du TEG peuvent varier d’un établissement bancaire à un autre.

Calcul du taux d’usure

C’est la Banque de France qui fixe le taux d’usure.

Chaque trimestre elle effectue une enquête sur la distribution des crédits. Puis elle opère une moyenne arithmétique des TEG observés sur les différentes catégories.  Le taux effectif global obtenu est alors augmenté d’un tiers et les nouveaux seuils d’usure ainsi arrêtés et appliqués pour le trimestre suivant.  

Modification de l’usure des prêts immobiliers en 2017

Initialement, le taux d’usure était le même, quelque soit la durée du prêt.

A compter du 1er Janvier 2017, le seuil d’usure des prêts immobilier est fixé selon 3 catégories :

• Prêt à taux fixe d’une durée initiale de moins de 10 ans
• Prêt à taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans
• Prêt à taux fixe de 20 ans et plus

Les taux d’usures des prêts immobiliers à taux fixe sur le 1er trimestre 2017

Moins de 10 ans : 3.40%

Entre 10 et 20 ans : 3.35%

20 ans et plus : 3.37%

Seuil de l’usure applicable au 1er Janvier 2017 http://www.tresor.economie.gouv.fr/7234_seuils-de-l-usure-applicables

Après la censure par le conseil constitutionnel de la disposition de la Loi Sapin 2, le Sénat a définitivement adopté, à compter du 1er Janvier 2018, le droit de résiliation et de substitution annuelle de l’assurance emprunteur.

Droit de renégociation sur les 12 premiers mois du prêt

A ce jour, il était possible de renégocier son assurance emprunteur sur la période des 12 premiers mois de prêt.

La seule condition est que les garanties proposées par l’assurance déléguée, soient au moins égales aux garanties souscrites initialement.

Peu d’emprunteurs faisaient néanmoins les démarches, par manque d’information. Ce qui est regrettable, car une renégociation d’assurance de prêt peut générer un gain non négligeable, qui s’élève parfois au-delà de 10 000€.  

Applicable à tous les contrats à compter du 1er Janvier 2018

Cette mesure s’applique actuellement sur toute la durée du prêt avec une possibilité de substitution annuelle.

Ce changement concernera donc en premier lieu les offres émises à partir du 22 Février 2017.

Puis, à partir du 1er Janvier 2018, cette application sera effective pour tous les contrats d’assurance en cours d’exécution, quelle que soit la date de souscription.  

Ces délais permettront au secteur bancaire et assurantiel de s’adapter à cette nouvelle réforme.

La possibilité de substitution durant les 12 premiers mois après la signature de l’offre de prêt reste inchangée.

Quelle démarche effectuer ?

Cette mesure issue de la loi Hamon commence déjà à être mise en œuvre par les emprunteurs.  

Si vous souhaitez étudier la renégociation de votre assurance de prêt, vous pouvez vous faire accompagner par un courtier en prêt immobilier.

Contactez l’équipe Credifimmo au 09 83 55 05 59 ou sur notre espace « contact ».

Nous vous transmettrons une étude gratuite et nous vous accompagnerons sur toutes les démarches à suivre.

Voir notre animation sur la délégation d’assurance